8 月北京新房网签量同比涨了 14.3%，可灵境胡同的业主却笑不出来。就在 7 月，他家那套不到 50 平的房子，成交价比 2022 年跌了 45%，340 万的差价，够在燕郊全款买两套大三居了。这让人纳闷，利率都降到 LPR-40BP 了，怎么还有小区房价跌得这么厉害？
小区房价跌跌不休，刚需该不该出手
灵境胡同的情况不是个例。2022 年 3 月，这里一套 47.4 平的一居室卖了 760 万，到 2025 年 7 月，同户型 46 平的房子只卖了 420 万。红居南街 1 号院更夸张，2024 年 10 月一套一居室 316 万成交，2025 年 7 月同户型就降到 240 万，9 个月跌了 76 万。
还有远见名苑，今年 3 月一居室 447 万，7 月就 399 万了，降了 48 万；天桥北里 5 月两居室 495 万，7 月 458 万，少了 37 万。手帕口西一巷、乐城、铁路巷这些小区，房价也都有不同程度的下跌，幅度从 8% 到 18% 不等。
看着这些数字，刚需们犯了难。买吧，怕刚交钱就继续跌；不买吧，利率确实降了，现在入手月供能少点。就像有人说的，现在买房，跟猜大小似的，心里没底。
保障房开工、智慧社区热销，市场走向有点迷
这边老小区房价跌不停，那边新动作不少。7 月底，通州梨园的保障性住房项目开工了，说是能提供 2000 多套房子，主要给副中心的无房家庭和新就业的年轻人。这消息一出，有人觉得房价该降了，供给多了呀。
可昌平那边，万科新推出的 “云境” 小区却卖得不错。这个小区到处都是智能设备，什么智能安防、智能家居控制，听起来就挺高级，开盘到 8 月 7 号，就卖了 120 套，均价 5.2 万 / 平。
一边是保障房增加供给，一边是高端小区靠科技卖高价，这市场走向，还真让人看不透。有人觉得保障房多了，房价肯定得降；也有人说，好房子永远抢手，尤其是带新技术的，抗跌。
学区房不香了？西城和朝阳的房子该怎么选
以前大家挤破头想买西城的学区房，可现在情况好像变了。西城建功北里四区对应的西城实验小学，教学质量在区域里算中等，这小区的房价，从 2024 年 7 月到 2025 年 7 月，跌了 18%。
而朝阳区花家地的非学区房，同期只跌了 9%。这么一对比，有人就琢磨，是不是学区房没那么值钱了？
西城白纸坊桥的信德园、考拉社区，算是西城房价比较低的地方，可交通不太行，从考拉社区正门到最近的白纸坊地铁站，走路得 1.2 公里。有人纠结，花 400 万在这买，还是多花 50 万去朝阳买个地铁边上的房子？
支持买西城的人说，毕竟是中心城区，以后肯定有潜力；反对的人觉得，住着不方便，升值再快也白搭。各有各的理，让人难抉择。
政策利好不少，买房还是不容易
7 月中旬，北京出台了新的楼市调控政策，首套房贷款利率降了，这对刚需来说是好事。可实际买房时，麻烦事还不少。
有位读者问，自己是事业编制，年薪 10 万，还是个空壳公司的股东，能不能让公司也发份工资，两份工资流水银行认不认？其实啊，银行对流水查得严，空壳公司发的工资，一看就不正常，多半不会认。
还有首付 200 万想在朝阳买房的，能选的房子总价大概在 350 - 400 万。朝阳区那么大，选起来也头疼。西坝河的老房子，两居室均价 5.5 万 / 平，就是房龄老了点；炫特区的次新房，开间均价 6.3 万 / 平，价格高点但房子新。
现在的北京楼市，真是让人捉摸不透。西城和朝阳部分区域的房价差，从 2024 年 7 月的 1.2 万 / 平，缩到了 2025 年 7 月的 0.8 万 / 平，差距在变小。
有人觉得，保障房大量入市，房价可能还会降；也有人觉得，好地段、好房子肯定抗跌。刚需们到底该怎么办？
其实，买房还是得看自己的需求。要是着急住，又能承受可能的风险，碰到合适的可以考虑；要是不急，不妨再等等看。毕竟买房是大事，多看看、多比较，总没错。
你身边有最近买房的吗？他们都是怎么选的？欢迎聊聊你的看法。
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